2008年开始,精装房已经进入普及化时代,上海、浙江、海南、安徽、江苏、河南、深圳等地已相继出台精装政策,要求未来大部分住宅交付是精装房。
住建部发布的《住宅项目规范(征求意见稿)》中明确提出“城镇新建住宅全装修交付”,这使得全装修、精装修市场规模不断扩大,特别是一二线城市精装房市场更是得到快速发展,使精装房市场份额逐年稳步递增。
平均精装修率67%,长三角、大湾区占比较高
克而瑞研究数据显示,50家房企从2021年1月-2022年6月在重点22城的精装修推盘占比达到了60%以上,当前精装修已成为项目销售的主流。
苏州、广州、无锡和杭州的精装修率均超过90%,几乎可以说达到推盘即装修的程度。
珠三角精装修率达到91%,其中,广州早在2007年的精装房率就已达到70%。长三角区域次之,精装修率为82%,环渤海区域精装修率仅为49%,毛坯房交付是市场主流。
此外,一线城市精装修率达到86%,占比最高,二线城市装修率为62%。自2016年开始,上海、北京、杭州等一二线城市精装修率稳步上升,保温板成为当前市场主流,三四线城市精装修率为60%,毛坯房占比相对更多。
值得注意的是,市场下行时期,三四线推盘精装修率下滑,一二线城市则变化不大。
三四线追求品质装修费反而高
从装修标准来看,装修标准最高的TOP10个项目均来自一线城市和新一线城市,其中上海占据了6席。当然,装修标准高,对应成交均价也比较高,装修标准TOP10的地产项目成交保温材料均价在10万元/平方米,属城市内豪宅型项目,兼具好地段、好产品等多个特质。
从装修标准均值来看,2021年,50家重点房企精装修项目平均值为2612元/平方米,其中三四线装修标准最高,达到2730元/平方米,一线城市次之,二线城市最低为2603元/平方米,主要是因为一二线城市装修更具普遍性,刚需房也需精装修交付,标准相对较低,而三四线城市项目精装修与毛坯可谓“分庭抗礼”,精装修项目标准相对较高。
分区域来看,环渤海区域以2989元/平方米价格领衔,珠三角为2051元/平方米,与区域装修率排名相反,可以看出装修率高的区域由于要求普遍存在,标准较低,而装修率较低的区域,精装作为品质选择,价格反而相对更高。
一线城市仍是房子本身更贵
从装修标准/成交均价的比值表现来看,所有推盘项目比值的均值水平在10.0%,装修标准占个人买房成本约一成左右。
其中,二线城市达到11.8%,比值表现最高,三四线城市达到了11.5%,但一线城市比值标准仅为6.5%。由于一线城市房价水平相对更高,物价表现上房子本身价格和装修物料价值有较大差距,同时一线城市限价更加严格,使得房企降低精装修的费用标准,这也是导致该比值较小的原因。
总之,出于环保、城市景观、节约成本、节约时间、人民对美好生活品质的追求等多方面考量,越来越多的城市加大了精装修比例交付要求,精装修交付已经成为市场主流,特别是珠三角区域几乎达到了推盘即装修,同时更高能级城市对精装保温材料修比例要求也更高。
值得注意的是,当前条件下,房企利润空间收窄,“精装修”不仅是房企产品品质核心展示部分,更成为房企的利润调节器,部分房企交房存在货不对板的情况,这导致交付维权事件时有发生,近几年来监管部门也逐步加大了相关监管力度。面房企更应提高运营管理水平,积极升级产品力,做出与市场适配度更高的产品
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